Голова правління Державної іпотечної установи Андрій Камуз в інтерв'ю Цензор .НЕТ розповів про плани стосовно запровадження фінансового лізингу для військовослужбовців, а у перспективі – для всіх громадян України.
За його словами, минулого року запровадження цієї державної програми було узгоджено із Комітетом Верховної Ради з питань національної безпеки та оборони і Кабміном, знаходиться під контролем в АП, був китайський інвестор, що гарантував надання чималого фінансування, однак реалізація зірвалася в останній момент. Тож які перспективи цього року?
Камуз пояснив, що таке фінансовий лізинг, і чому це краще, ніж іпотечне кредитування або міфічне безплатне житло від держави. За якою лізинговою ставкою надаватиметься квартира у фінансовий лізинг для військовослужбовців? Що буде, якщо військовослужбовець захоче повернути сплачені гроші за квартиру? І як здійснюватиметься виплата у разі його передислокації?
МИ У ЗМОЗІ ПРИДБАТИ ПОНАД 30 ТИСЯЧ КВАРТИР
— Поясніть, що таке Державна іпотечна установа і які її функції?
— Установа була створена Кабміном у 2004 році. У розробці концепції та бізнес-плану Установи брали участь американські радники USAID в рамках окремого проекту та створювалася Установа за аналогом з американських компаній Fannie Mae та Freddie Mac, які мали значний досвід щодо забезпечення житлом за допомоги іпотечного кредитування та рефінансування наданих іпотечних кредитів для здійснення сек’юритизації іпотечних активів. Ми сформували потужний іпотечний портфель фізичних осіб, який показав свою стійкість, переходячи через дві фінансові кризи 2008 і 2014 років.
Крім того, що ми рефінансуємо іпотечні кредити, тобто викупаємо їх у банків, які вони видали за нашими Стандартами, ми також започаткували кілька власних програм. Одна з них, за ініціативою Уряду України була реалізована в 2009 році. На той час у найкоротший термін ми забезпечили житлом понад 5 тисяч сімей, яким держава була зобов’язана безоплатно надати житло. Це була пряма купівля квартир на ринку та їх передача державою тим людям, яким країна заборгувала та на які по 20 років чекали в черзі. Далі ми започаткували ще одну програму по фінансуванню добудови незавершених будинків. Почали кредитувати забудовників, щоб зменшити вартість 1 квадратного метра житла і отримати людям іпотечний кредит на купівлю житла на більш доступних умовах.
— Це було до 2014 року?
— Так. Остання криза 2014 року внесла свої корективи в життя. Зараз є дуже великий дефіцит довіри до банківських установ. Понад 50% банківських установ знищено, не побоюсь цього слова. Тому люди бояться брати іпотечний кредит та вступати у кредитні відносини з банком, тому що розуміють що завтра може не бути зарплатні, а відтак не буде сплачених відсотків за кредитом, і банк буде йти до суду, реалізовувати іпотеку, застосує колекторів і так далі — внаслідок чого сім’я опиниться на вулиці.
Тому ми запропонували Уряду та ринку нову програму по забезпеченню житлом. Вона називається «Фінансовий лізинг». Це розповсюджена модель, яка працює в Європі та Америці, більше в Європі. Тобто люди не купують житло, а орендують його, сплачуючи також і вартість квадратних метрів. Цю програму можливо назвати і орендою з правом викупу. Але ми є фінансовою установою та є такий фінансовий термін – фінансовий лізинг: ти не купуєш квартиру та стаєш відразу її власником, а укладаєш лізингову угоду та живеш у цій квартирі, сплачуєш лізингову винагороду (відсотки) за її користування та окремо сплачуєш вартість цієї квартири і через деякий період ти стаєш її власником. Це новела для нашого ринку забезпечення житлом. Для цього Кабінет Мміністрів вніс корективи у наш статут. Ми прийняли нові правила з фінансового лізингу об’єктів житлової нерухомості і розробили програму.
— Йдеться про будівництво нових будинків, а не про недобуди?
— Зараз на ринку пропозиція житла більша, ніж купівельна спроможність населення, і ми наш проект поділили на дві частини. Перша частина – це викуп уже готового житла для надання його у фінансовий лізинг. Закупівля квартир відбуватиметься відповідно до отриманих заявок через систему ProZorro, щоб знизити ціну і обрати найбільш доступну пропозицію. Разом з цим ми дуже чітко відслідковуємо ситуацію на будівельному ринку і враховуємо наявність значної кількості будівельних об’єктів із високим ступенем готовності, будівництво яких заморожене з причини відсутності у будівельників платоспроможних покупців. В умовах дефіциту попиту на ринку, вони запропонують нам ці квартири для подальшої передачі їх громадянам на умовах фінансового лізингу. За прогнозними розрахунками, ми в змозі придбати понад 30 тис. квартир (одно-, дво- та трикімнатних), а при здійсненні нами зовнішніх запозичень під державні гарантії бачимо потенційний бюджетний ефект у 15 млрдгривень.
— Тобто для держави основний зиск – це прибуток?
— Прибуток – це не головна складова, а показник самоокупності нашої програми. Основна мета програми — соціальна складова та ефект для економіки країни, крім того, справа у відновленні довіри наших громадян до держави. Адже зазвичай, якщо людина бере кредит, а потім щось трапляється, то вона потрапляє у повний цугцванг! В умовах же фінансового лізингу в людини є розуміння, як вона може вийти з лізингу. Для цього їй необхідно лише заплатити за перший і останній місяць (як при оренді). Лізингоодержувач (громадянин) має чітко усвідомлювати, що в неї не буде проблем, якщо вона скаже: я не хочу, не можу, у мене щось змінилося. Добре – не хочеш, не можеш, ось тобі гроші, сплачені як вартість житла. І ми розійшлись. Я вважаю, що це основна перевага для людини, як і та, що дає їй можливість відразу заїхати і одразу жити в лізинговій квартирі. І квартири ми будемо купувати виключно придатні для користування та проживання в них — щоб там були шпалери, підлогове покриття, сантехнічні прилади.
МИ ГОТОВІ ДО ТОГО, ЩО ЗАБЕЗПЕЧУВАТИМЕМО ВИГІДНОЮ ІПОТЕКОЮ ТА ЛІЗИНГОМ УСІХ ГРОМАДЯН УКРАЇНИ
— Коли програма запрацює?
— Для того, щоб це все запрацювало, потрібні кошти. Ми є унітарним державним підприємством, але повністю самоокупним. З бюджету України нам не виділяються гроші, як це було здійснено державним банкам та іншим державним фінансовим установам. Ми проводимо запозичення на внутрішньому та зовнішньому фінансових ринках додатковим забезпеченням за якими виступають державні гарантії для можливості зменшення вартості таких запозичень. Я був членом міжурядової українсько-китайської комісії по економічній співпраці. В рамках роботи цієї Комісії, Китайська народна республіка на найвищому рівні підтвердила своє бажання підтримати розвиток ринку іпотечного кредитування та лізингу житла в Україні та надати Україні значне фінансування. Для початку нами був укладений з китайською стороною меморандум на залучення 500 млн доларів на ці цілі. Ми розробили інвестиційний проект, який пройшов державну експертизу та отримав оцінку економічної ефективності, тобто всі зацікавлені міністерства прийняли в цьому участь. Ми понад рік відпрацьовували з Мінекономрозвитку цей інвестиційний проект. Після цього ми в жовтні місяці 2017 року провели відкритий конкурс на залучення інвестицій для реалізації цього проекту до якого були залучені представники з Мінекономрозвитку, Мінрегіону та Мінфіну. Був визначений переможець, який гарантує нам залучення цих 500 млн доларів під 4,5% на 15 років із пільговим періодом у 3 роки. Завдяки зусиллям першого віце – прем’єра Степана Кубіва в Україну приїхав перший віце-прем’єр Китаю пан Ма Кай і 16 міністрів з Китаю, які підтримали спільні українсько-китайські заходи. Це означало підтвердження того, що ми рухаємося в правильний бік та маємо надію суттєво зменшити вартість іпотечного кредитування та лізингу для українських сімей. У нас є зобов’язання китайської компанії — переможця конкурсу з фінансування розробленого інвестиційного проекту, є китайський Індустріально-комерційний банк Китаю (ICBC) який виступатиме кредитором проекту та який є одним із надпотужних фінансових установ світу. Також цей проект надає можливість державі за перші два роки збудувати понад 30 тис. квартир і забезпечити житлом українські родини на умовах фінансового лізингу строком на 15 років за умови надання державної гарантії за запозиченнями ДІУ.
Кабінет Міністрів прийняв рішення про надання Установі державної гарантії за зовнішніми запозиченнями, передбаченої на 2017 рік 20 грудня 2017 року, але це рішення вступило в силу тільки 30 грудня 2017 року (з моменту його опублікування) — у вихідний та передостанній день 2017 року. Далі бюджетний рік Держави закінчується, а з ним і державна гарантія, яка була прописана в бюджеті 2017 року. Для нас, як і для іноземних інвесторів це було дуже незвичним і незрозумілим кроком.
В умовах, коли у вересні 2017 року Міністерство фінансів від імені держави здійснило залучення 3 млрд доларів США на 15 років за відсотковою ставкою7,35% річних, фактична відмова (або перенесення залучення на 2018 рік) від аналогічних коштів за Проектом Установи але під 4,5% річних є дивним.
Ми розуміємо, що залучення Мінфіну було здійснене для золотовалютного резерву, для погашення попередніх залучень у МВФ. Але ж ставка за ними була значно вища, ніж наша. І нам є незрозумілим, чому ми спіткнулися і не змогли втілити у 2017-му свої плани, які також були підтримані Мінекономрозвитком та Мінрегіоном! Було дуже прикро і наші китайські партнери теж не зрозуміли.
— І зараз які перспективи?
— Зараз ми розпочинаємо все спочатку, заново за вже зміненою наприкінці 2017 року процедурою щодо отримання державної підтримки у вигляді державної гарантії. Це просто буде втрачений для держави час, а українські сім’ї будуть продовжувати чекати свого житла.
Ми планували та мали можливості вже в першому кварталі 2018 року розпочати реалізацію перших проектів з поставки житла, які були завершені у 2017 році, придбавати та і передавати його громадянам на умовах іпотечного кредитування або фінансового лізингу.
Планували, що це буде в першу чергу для військовослужбовців Міністерства оборони, Міністерства внутрішніх справ. Але це лише перший етап. Насправді ми готові до того, що будемо забезпечувати всіх громадян України. Нагадаю, у Конституції не записано, що держава надає безоплатно житло. Там написано, що зобов’язана забезпечити можливість громадянину отримати житло.
ДЕРЖАВА НЕ МОЖЕ ЗАБЕЗПЕЧИТИ БЕЗПЛАТНИМ ЖИТЛОМ 40 ТИСЯЧ ВІЙСЬКОВОСЛУЖБОВЦІВ З ЧЕРГИ
— Хотілося б зупинитися детальніше на лізингу для військовослужбовців.
— У нас є власне бачення, як ми будемо реалізовувати зобов’язання держави перед військовослужбовцями. Нами підписані меморандуми про співпрацю, з Міністерством оборони і з Міністерством внутрішніх справ. У даному разі ми говоримо винятково про людей, які служать. Також ми в активній дискусії з Київською міською державною адміністрацією по забезпеченню житлом киян-учасників АТО на умовах фінансового лізингу. У Києві є багато містян, які воювали, повернулися, і яким мер обіцяв забезпечити їх достойним житлом. Ми запропонували їм таку модель. Наразі тривають дискусії. Ми маємо готовність за підтримки органів міської влади опрацювати реалізацію цієї моделі і в інших містах України.
Ми розуміємо, що держава зобов’язана безоплатно забезпечити військовослужбовців житлом, але в Міністерстві оборони за нашими даними, черга 40 тис. сімей, і ми розуміємо, що державі вкрай важко виділити кошти для забезпечення черговиків житлом.
Тому ми пропонуємо альтернативну можливість. У бюджеті прийнята стаття так званого піднайму. Тобто державний бюджет виділив Міністерству оборони певну суму коштів на виплату своїм офіцерам, які орендують житло. Ми розраховуємо, що таких людей зацікавить наша програма з фінансового лізингу. За однокімнатну місячна плата за лізингом становитиме від 2,5 до 3 тис. гривень. Це повністю підйомна сума, враховуючи грошове забезпечення військовослужбовців та тим більше, що люди все одно орендують таке житло. А так, ви орендуєте, але фактично сплачуєте також і вартість такого житла. Тим самим накопичуєте на власне житло.
— Це будуть квартири у звичайному будинку чи будуватимуть окремі військові містечка?
— Щодо спорудження військових містечок діє інша державна програма щодо забезпечення службовим житлом. У військових містечках зводять будівлі нової якості, в яких проживатимуть офіцери. На це виділялися кошти гроші минулого року та результати пілотних проектів ми вже почуємо найближчим часом.
Наш проект — це власне житло для військовослужбовця та членів його сім’ї, щоб людина розуміла, що вона накопичує на своє житло. Ми планували запустити перший пілотний проект з Міністерством оборони в місті Житомирі. Ми розуміємо потребу в житлі для цього регіону. Ми готові були провести конкурс, залучити будівельників, які або збудували б, або продали б уже існуюче готове житло.
— Британський військовий експерт Глен Грант також займався програмою житла для військових, ви його досвід враховували?
— Я читав його виступи і його ідеї. Кожна ідея має право на життя, якщо вона реалізована. Він потужний, будував багато. Але Глен більше працює у проекті будівництва військових містечок.
— Розкажіть детальніше, чим фінансовий лізинг для військовослужбовців відрізнятиметься від звичайного?
— Ми вивчили, які вимоги для різних категорій військовослужбовців. Офіцер, який щойно прийшов після навчання — має одні вимоги. Офіцер, який вже прослужив 5-10 років, — інші. Офіцер, який збирається виходити на пенсію – взагалі інші. І також є категорія «військових пенсіонерів», перед якими існують зобов’язання Міноборони забезпечити їх житлом. Крім того, люди одружуються, народжують дітей. Тож різні категорії вимагають різних пропозицій, і ми знайшли золоту середину.
Військовослужбовець може передислоковуватися в різні частини. Програмою ми передбачаємо, що та сума коштів, яка вже сплачена ним за викуп житла, буде зафіксована, і військовослужбовець зможе придбати житло на новому місці. Тобто військовослужбовець прив’язаний не до житла, а до своєї роботи. Так це робиться в Європі. Ми пропонуємо державі на цьому і заробити, і забезпечити житлом ті певні категорії, перед якими у неї є зобов’язання.
— А якщо військового передислокують у якесь маленьке містечко, де суто теоретично може не бути новобудов?
— Не обов’язково, щоб це була новобудова. Військовослужбовець просто повідомляє нам, що його переводять до певного містечка, і квартира, у якій він жив, йому вже не потрібна. Ми кажемо: добре, пофарбуй стіни, щоб вигляд був більш-менш пристойний. Адже людина якщо здає житло, повинна здати його в нормально стані. В Європі це мінімальна вимога — пофарбувати стіни в білий колір і все.
Тому ми поки що обговорювали максимум — кредитування райцентрів. Тому що якщо у людини знову зміниться ситуація, то Державна іпотечна установа залишиться з цим житлом і нам доведеться потім думати, кому його здати. Та й самі військовослужбовці зацікавлені, щоби квартира, за яку вони сплачуватимуть, була не в самій глибинці. Більшість зацікавлені, щоб це було в крупних містах — Київ, Харків, Дніпро, Львів та ін. Для цього також існує програма військових містечок, а основне житло може бути тимчасово здане військовослужбовцем у сублізинг.
І це нормально. В Туреччині, чий досвід ми вивчали, держава також надає військовому в кредит квартиру. І більшість хочуть квартиру на морському узбережжі . За місцем служби воїн знімає житло, а квартиру на морі – здає. Потім закінчує служити і переїжджає до своєї квартири.
ЛІЗИНГ ТА ІПОТЕКА ДЛЯ ВІЙСЬКОВИХ БУДЕ ЗА СТАВКОЮ 7-7,5%, ВДВІЧІ НИЖЧОЮ ВІД РИНКОВОЇ
— За ціною лізинг для військових коштуватиме дешевше, ніж для цивільних?
— Зараз ми рефінансуємо іпотечні кредити за стандартною нашою програмою, за ставкою 15,3% річних в гривні. Ця ставка буде використовуватися і для фінансового лізингу.
Ми сподіваємося, що за фінансовим лізином буде так: для всіх буде ставка на рівні 15,3% річних, а для військових в рамках окремої програми буде нижча ставка. Ми планували її на рівні 7-7,5% річних.
Ця спеціальна ставка зроблена винятково для того, щоби забезпечити людей, перед якими держава має окремі зобов’язання.
— Якщо людина сплачуватиме 3 тис. на місяць за 1-кімнатну квартиру, то як швидко вона зможе виплатити всю суму?
— Ми розраховували фінансовий лізинг для військовослужбовців на 15 років. Але на своєму досвіді ми бачимо, що життя іпотечного кредиту становить в середньому 7,5-8 років. Це зрозуміло, людина хоче якомога швидше стати власником. Українці ще дуже бояться таких відносин. Але я впевнений у надійності нашої програми!
Зараз ми напряму обслуговуємо більше 2 тис. іпотечних кредитів збанкрутілих банків. Раніше банк повинен був обслуговувати і приймати на себе ризики. Але половина банків зникли, ми розуміємо, що не можемо сказати людям: агов, повертайте гроші. Ми, як державні люди, тягнемо цю лямку, щоб людина знала, що для неї в умовах кредиту нічого не змінюється. До 2014 року у нас середня ставка видачі кінцевому споживачу була трохи нижче 16% при ринкових ставках на рівні 23% — 28% річних. Це була актуальна кредитна ставка за програмою Установи , за якою людина могла взяти іпотечний кредит в банку, який підлягав рефінансуванню за нашою програмою і знала, що ставка є фіксованою на весь термін кредиту, який був до 30 років. Тому нам довіряються, досі є люди, які навіть з Криму оплачують взяті раніше кредити — через кредитну картку. Якщо людина порядна, то вона кошти поверне у будь-якому випадку.
— Скільки у вас таких випадків, коли виплачують кредит з Криму?
— З десяток є. Достатньо.
— Відсотки за користування лізингом сплачуватиме Міноборони?
— Принаймні, є такі попередні розрахунки. Якщо міністерство одразу буде сплачувати і вартість квартири, то може скластися така ситуація, коли одразу ж після отримання житла, військовослужбовці подадуть рапорти на звільнення. Такі прецеденти вже були. Вислужився, отримав квартиру. А коли ти її береш в лізинг і ще держава тобі компенсує лізингову ставку поки ти служиш. Це стимул.
За нашими розрахунками, якщо це буде лізинг на суму 1 млрд грн. на 15 років під 7% річних, Міноборони необхідно буде відшкодувати в середньому за один рік 35 млн відсотків. Тобто людина за свою квартиру буде сплачувати особисто, це буде квартира в розстрочку, а відсотки за лізингом буде сплачувати держава.
— Тобто дві системи фактично продовжуватимуть діяти паралельно – черги на безплатне житло та фінансового лізингу?
— Держава повинна дати альтернативу людині. Багато військових вже сьогодні говорять: я не хочу чекати, вважаю, краще, що ті гроші, які я сплачую за оренду, сплачувати за свою квартиру. Так, він не отримає безоплатного житла, але житиме у власній квартирі вже сьогодні, а не через 10-20 років. Це вибір кожної людини. І він є.
— Якщо військовослужбовець звільняється приблизно на середньому етапі виплати суми, що далі?
— Є кілька варіантів: або він виплачує всю суму, або залишається в лізингу, при цьому втрачає пільгову ставку, компенсацію відсотків, але може продовжити виплачувати відсотки сам.
— Списки тих, хто претендуватиме на цю програму, затверджуватиме Міноборони?
— Заявки в розрізі військовослужбовців формуватимуться міністерствами централізовано і надаватимуться нам.
— А заявку людина подає в індивідуальному порядку? Ви ж розумієте, у людей підозри, що виникне корупційна складова, і до цих списків не можна буде просто так потрапити…
— Думаю, за цим показником програма ділитиметься на дві частини. Одна частина — це буде виконання наших зобов’язань перед акціонером, тобто державою (МО та МВС). Але ми вважаємо, що громадянин України повинен мати доступ до цієї програми безпосередньо.
Ми розуміємо, що не так все добре в плані того, що ми прийдемо і скажемо: панове, от є програма, ви можете стати власником житла вже завтра. А він подумає: я не знаю, мені держава винна безплатно, я краще почекаю. Але хтось скаже: звісно, я і так орендую. Тобто це не буде список, в який треба попасти чи не попасти. Він здійснює резервування житла, яке бажає отримати у фінансовий лізинг та надає заяву. Ініціатива йтиме від людини. Де тут корупційна складова?
— Житло за програмою лізингу для військових будуватиметься не на землях, що належать Міноборони або МВС?
— Це питання теж є дискусійним. Загалом ідея хороша, коли Міноборони передає «землі Міноборони» для будівництва як інвестиційні або пайові внески, це повинно знижувати вартість житла. Але на сьогодні це питання є складним для адміністрування, зважаючи на отримані результати. Тому, зазначена наявність житла до земель Міноборони не є основною перевагою при виборі житла для фінансового лізингу.
— Отже, за вашими прогнозами, коли програма почне працювати?
— Як я доповів вище, ми знову проходимо процедуру отримання державної гарантії за запозиченнями китайського банку, яку ми вже проходили торік. Дай Бог, щоб ми до літа залучили перші гроші, перший транш, вийшли вже на підписання державної гарантії. Якщо все це буде зроблено оперативно, то до кінця року запрацює. Є ж речі, які не залежать від нас. Зараз ву Китаї святкують Новий рік. Це єдині два тижні на рік, коли вони не працюють. Ми встигли поїхати до того, поспілкувалися з банком, надали всі необхідні документи.
— Китайці від своїх зобов’язань не відмовляються?
— Ми ж навмисно направили нашу делегацію. Вони підтвердили, що готові. Але … . У Китаї приймають рішення на дуже високому рівні, і воно було прийняте на 2017 рік, Китай встановив на Україну річний ліміт у 7 млрд доларів — це дуже потужна сума для нас. Вони дають під якісь проекти, кредитуючи також і свою економіку. Тому ситуація, що склалася з державною гарантією за нашими запозиченнями, для мене є основною та дуже дивною.
— Як рядовому військовому дізнатися, коли програму лізингу буде запущено?
— Як тільки ми отримаємо державну гарантію і матимемо розуміння про перший транш, буде системне оприлюднення програми і на нашому сайті, і Міністерства оборони. Думаю, що ми будемо особисто виїжджати на місця і надавати пропозиції щодо цієї програми. Вестимемо роз’яснювальну роботу, щоби люди усвідомили, які є плюси, які мінуси. Тобто вийти з черги безоплатної – це мінус. Але, дуже багато людей до нас звертається з питанням: «Коли вже буде кредит? Я готовий взяти участь у пілотному проекті».
Ольга Скороход, «Цензор.НЕТ»
Фото: Катерина Лащикова, для «Цензор.НЕТ»
Источник: https://censor.net.ua/r3051477 РЕЗОНАНСНЫЕ НОВОСТИ