Председатель правления Государственного ипотечного учреждения Андрей Камуз в интервью Цензор.НЭТ рассказал о планах по внедрению финансового лизинга для военнослужащих, а в перспективе – для всех граждан Украины.
По его словам, в прошлом году внедрения данной государственной программы было согласовано с Комитетом Верховной Рады по вопросам национальной безопасности и обороны и Кабмином, находится под контролем в АП, был китайский инвестор, который гарантировал предоставление немалого финансирования, однако реализация сорвалась в последний момент. Так какие перспективы этого года?
Камуз пояснил, что такое финансовый лизинг и чем это лучше, чем ипотечное кредитование или мифическое бесплатное жилье от государства. По какой лизинговой ставке будет предоставляться квартира в финансовый лизинг для военнослужащих? Что будет, если военнослужащий захочет вернуть уплаченные деньги за квартиру? И как будет осуществляться выплата в случае его передислокации?
МЫ В СОСТОЯНИИ ПРИОБРЕСТИ БОЛЕЕ 30 ТЫСЯЧ КВАРТИР
— Объясните, что такое Государственное ипотечное учреждение и каковы ее функции?
— Учреждение было создано Кабмином в 2004 году. В разработке концепции и бизнес-плана Учреждения принимали участие американские советники USAID в рамках отдельного проекта и создавалась Учреждение по аналогу из американских компаний Fannie Mae и Freddie Mac, которые имели значительный опыт по обеспечению жильем при помощи ипотечного кредитования и рефинансирования предоставленных ипотечных кредитов для осуществления секьюритизации ипотечных активов. Мы сформировали мощный ипотечный портфель физических лиц, который показал свою устойчивость, переходя через две финансовые кризисы 2008 и 2014 годов.
Кроме того, что мы рефинансируем ипотечные кредиты, то есть искупаем их у банков, которые они выдали за нашими Стандартами, мы также начали несколько собственных программ. Одна из них, по инициативе Правительства Украины была реализована в 2009 году. На то время в кратчайший срок мы обеспечили жильем более 5 тысяч семей, которым государство обязано бесплатно предоставить жилье. Это была прямая покупка квартир на рынке и их передача государством тем людям, которым страна задолжала и на которые по 20 лет ждали в очереди. Дальше мы начали еще одну программу по финансированию достройки незавершенных домов. Начали кредитовать застройщиков, чтобы уменьшить стоимость 1 квадратного метра жилья и людям получить ипотечный кредит на покупку жилья на более доступных условиях.
— Это было до 2014 года?
— Да. Последний кризис 2014 года внес свои коррективы в жизнь. Сейчас есть очень большой дефицит доверия к банковским учреждениям. Более 50% банковских учреждений уничтожено, не побоюсь этого слова. Поэтому люди боятся брать ипотечный кредит и вступать в кредитные отношения с банком, потому что понимают что завтра может не быть зарплаты, а следовательно, не будет уплаченных процентов по кредиту, и банк будет идти в суд, реализовывать ипотеку, применит коллекторов и так далее — в результате чего семья окажется на улице.
Поэтому мы предложили Правительству и рынку новую программу по обеспечению жильем. Она называется «Финансовый лизинг». Это распространенная модель, которая работает в Европе и Америке, больше в Европе. То есть люди не покупают жилье, а арендуют его, оплачивая также и стоимость квадратных метров. Эту программу можно назвать арендой с правом выкупа. Но мы являемся финансовым учреждением и является такой финансовый термин – финансовый лизинг: ты не покупаешь квартиру и сразу становишься ее владельцем, а заключаешь лизинговый договор и живешь в этой квартире, платишь лизинговое вознаграждение (проценты) за ее пользование и отдельно оплачиваешь стоимость этой квартиры и через некоторое период ты становишься ее владельцем. Это новелла для нашего рынка обеспечения жильем. Для этого Кабинет Мміністрів внес коррективы в наш устав. Мы приняли новые правила финансового лизинга объектов жилой недвижимости и разработали программу.
— Речь идет о строительстве новых домов, а не про недострои?
— Сейчас на рынке предложение жилья больше, чем покупательная способность населения, и наш проект разделили на две части. Первая часть – это выкуп уже готового жилья для предоставления его в финансовый лизинг. Закупка квартир будет происходить согласно полученных заявок через систему ProZorro, чтобы снизить цену и выбрать самую доступную предложение. Вместе с этим мы очень четко отслеживаем ситуацию на строительном рынке и учитываем наличие значительного количества строительных объектов с высокой степенью готовности, строительство которых заморожено по причине отсутствия у строителей платежеспособных покупателей. В условиях дефицита спроса на рынке, они предложат нам эти квартиры для последующей передачи их гражданам на условиях финансового лизинга. По прогнозным расчетам, мы в состоянии приобрести свыше 30 тыс. квартир (одно-, двух — и трехкомнатных), а при осуществлении нами внешних заимствований под государственные гарантии видим потенциальный бюджетный эффект в 15 млрдгривень.
— То есть для государства основной барыш – это прибыль?
— Прибыль – это не главная составляющая, а показатель самоокупаемости нашей программы. Основная цель программы — социальная составляющая и эффект для экономики страны, кроме того, дело в восстановлении доверия наших граждан к государству. Ведь обычно, если человек берет кредит, а потом что-то случается, то она попадает в полный цугцванг! В условиях же финансового лизинга у человека есть понимание, как она может выйти из лизинга. Для этого ей необходимо только заплатить за первый и последний месяц (как при аренде). Арендатор (гражданин) должен четко осознавать, что у нее не будет проблем, если она скажет: я не хочу, не могу, у меня что-то изменилось. Хорошо – не хочешь, не можешь, вот тебе деньги, уплаченные как стоимость жилья. И мы разошлись. Я считаю, что это основное преимущество для человека, как и та, что дает ей возможность сразу заехать и сразу жить в лизинговой квартире. И квартиры мы будем покупать исключительно пригодны для пользования и проживания в них — чтобы там были обои, напольное покрытие, сантехнические приборы.
МЫ ГОТОВЫ К ТОМУ, ЧТО БУДЕМ ОБЕСПЕЧИВАТЬ ВЫГОДНОЙ ИПОТЕКОЙ И ЛИЗИНГОМ ВСЕХ ГРАЖДАН УКРАИНЫ
— Когда программа заработает?
— Для того, чтобы это все заработало, нужны средства. Мы являемся государственным унитарным предприятием, но полностью самоокупаемым. Из бюджета Украины нам не выделяются деньги, как это было осуществлено государственным банкам и другим государственным финансовым учреждениям. Мы проводим заимствования на внутреннем и внешнем финансовых рынках дополнительным обеспечением по которым выступают государственные гарантии для возможности уменьшения стоимости таких заимствований. Я был членом межправительственной украинско-китайской комиссии по экономическому сотрудничеству. В рамках работы этой Комиссии, Китайская народная республика на высшем уровне подтвердила свое желание поддержать развитие рынка ипотечного кредитования и лизинга жилья в Украине и предоставить Украине значительное финансирование. Для начала нами был заключен с китайской стороной меморандум на привлечение 500 млн долларов на эти цели. Мы разработали инвестиционный проект, который прошел государственную экспертизу и получил оценку экономической эффективности, то есть все заинтересованные министерства приняли в этом участие. Мы больше года отрабатывали с Минэкономразвития этот инвестиционный проект. После этого мы в октябре месяце 2017 года провели открытый конкурс на привлечение инвестиций для реализации этого проекта к которому были привлечены представители Минэкономразвития, Минрегиона и Минфина. Был определен победитель, который гарантирует нам привлечение этих 500 млн долларов под 4,5% на 15 лет с льготным периодом в 3 года. Благодаря усилиям первого вице – премьера Степана Кубива в Украину приехал первый вице-премьер Китая господин Ма Кай и 16 министров из Китая, которые поддержали совместные украинско-китайские мероприятия. Это означало подтверждение того, что мы движемся в правильную сторону и надеемся существенно снизить стоимость ипотечного кредитования и лизинга для украинских семей. У нас есть обязательства китайской компании — победителя конкурса по финансированию разработанного инвестиционного проекта, является китайский Индустриально-коммерческий банк Китая (ICBC), который будет выступать кредитором проекта и который является одним из сверхмощных финансовых учреждений мира. Также этот проект предоставляет возможность государству за первые два года построить свыше 30 тыс. квартир и обеспечить жильем украинские семьи на условиях финансового лизинга сроком на 15 лет при условии предоставления государственной гарантии по заимствованиям ГИУ.
Кабинет Министров принял решение о предоставлении Учреждению государственной гарантии по внешним заимствованиям, предусмотренной на 2017 год 20 декабря 2017 года, но это решение вступило в силу только 30 декабря 2017 года (с момента опубликования) — в выходной и предпоследний день 2017 года. Далее бюджетный год Государства заканчивается, а с ним и государственная гарантия, которая была прописана в бюджете 2017 года. Для нас, как и для иностранных инвесторов это было очень непривычным и непонятным шагом.
В условиях, когда в сентябре 2017 года Министерство финансов от имени государства осуществило привлечение 3 млрд долларов США на 15 лет по процентной ставкою7,35% годовых, фактический отказ (или перенос привлечения на 2018 год) от аналогичных средств по Проекту Учреждения но под 4,5% годовых является удивительным.
Мы понимаем, что привлечение Минфина было осуществлено для золотовалютного резерва, для погашения предыдущих заимствований в МВФ. Но ставка по ним значительно выше, чем наша. И нам непонятно, почему мы споткнулись и не смогли воплотить в 2017-м свои планы, которые также были поддержаны Минэкономразвития и Минрегионом! Было очень обидно и наши китайские партнеры тоже не поняли.
— И сейчас какие перспективы?
— Сейчас мы начинаем все сначала, заново по уже измененной конце 2017 года процедурой получения государственной поддержки в виде государственной гарантии. Это просто будет потерян для государства время, а украинские семьи будут продолжать ждать своего жилья.
Мы планировали и имели возможности уже в первом квартале 2018 года начать реализацию первых проектов по поставке жилья, которые были завершены в 2017 году, приобретать и передавать его гражданам на условиях ипотечного кредитования или финансового лизинга.
Планировали, что это будет в первую очередь для военнослужащих Министерства обороны, Министерства внутренних дел. Но это лишь первый этап. На самом деле мы готовы к тому, что будем обеспечивать всех граждан Украины. Напомню, в Конституции не записано, что государство предоставляет бесплатно жилье. Там написано, что обязана обеспечить возможность гражданину получить жилье.
ГОСУДАРСТВО НЕ МОЖЕТ ОБЕСПЕЧИТЬ БЕСПЛАТНЫМ ЖИЛЬЕМ 40 ТЫСЯЧ ВОЕННОСЛУЖАЩИХ ИЗ ОЧЕРЕДИ
— Хотелось бы остановиться подробнее на лизинге для военнослужащих.
— У нас есть собственное видение, как мы будем реализовывать обязательства государства перед военнослужащими. Нами подписаны меморандумы о сотрудничестве с Министерством обороны и с Министерством внутренних дел. В данном случае мы говорим исключительно о людях, которые служат. Также мы в активной дискуссии с Киевской городской государственной администрацией по обеспечению жильем киевлян-участников АТО на условиях финансового лизинга. В Киеве есть много горожан, которые воевали, вернулись, и которому мэр обещал обеспечить их достойным жильем. Мы предложили им такую модель. Сейчас продолжаются дискуссии. Мы имеем готовность при поддержке органов городской власти проработать реализацию этой модели и в других городах Украины.
Мы понимаем, что государство обязано бесплатно обеспечить военнослужащих жильем, но в Министерстве обороны по нашим данным, очередь 40 тыс. семей, и мы понимаем, что государству крайне трудно выделить средства для обеспечения очередников жильем.
Поэтому мы предлагаем альтернативную возможность. В бюджете принята статья так называемого поднайма. То есть государственный бюджет выделил Министерству обороны определенную сумму средств на выплату своим офицерам, которые арендуют жилье. Мы рассчитываем, что таких людей заинтересует наша программа финансового лизинга. За однокомнатную месячная плата по лизингу составит от 2,5 до 3 тыс. гривен. Это полностью подъемная сумма, учитывая денежное обеспечение военнослужащих и тем более, что люди все равно арендуют такое жилье. А так, вы арендуете, но фактически оплачиваете также и стоимость такого жилья. Тем самым накапливаете на собственное жилье.
— Это будут квартиры в обычном доме или строить отдельные военные городки?
— Сооружения военных городков действует другая государственная программа по обеспечению служебным жильем. В военных городках возводят здания нового качества, в которых будут проживать офицеры. На это выделялись средства деньги в прошлом году и результаты пилотных проектов мы уже услышим в ближайшее время.
Наш проект — это собственное жилье для военнослужащего и членов его семьи, чтобы человек понимал, что она копит на свое жилье. Мы планировали запустить первый пилотный проект с Министерством обороны в городе Житомире. Мы понимаем потребность в жилье для этого региона. Мы готовы были провести конкурс, привлечь строителей, которые либо построили бы, или продали бы уже существующее готовое жилье.
— Британский военный эксперт Глен Грант также занимался программой жилья для военных, вы его учитывали опыт?
— Я читал его выступления и его идеи. Каждая идея имеет право на жизнь, если она реализована. Он мощный, строил много. Но Глен больше работает в проекте строительства военных городков.
— Расскажите подробнее, чем финансовый лизинг для военнослужащих будет отличаться от обычного?
— Мы изучили, какие требования для различных категорий военнослужащих. Офицер, который только пришел после учебы — имеет одни требования. Офицер, который уже прослужил 5-10 лет, — другие. Офицер, который собирается выходить на пенсию – вообще другие. И также есть категория «военных пенсионеров», перед которыми существуют обязательства Минобороны обеспечить их жильем. Кроме того, люди женятся, рожают детей. Поэтому разные категории требуют разных предложений, и мы нашли золотую середину.
Военнослужащий может передислоковуватися в разные части. Программой мы предусматриваем, что та сумма средств, которая уже уплаченная им за выкуп жилья, будет зафиксирована, и военнослужащий сможет приобрести жилье на новом месте. То есть военнослужащий привязан не к жилью, а к своей работе. Так это делается в Европе. Мы предлагаем государству на этом и заработать, и обеспечить жильем те определенные категории, перед которыми у него есть обязательства.
— А если военного передислоцируют в какой-то маленький городок, где чисто теоретически может не быть новостроек?
— Не обязательно, чтобы это была новостройка. Военнослужащий просто сообщает нам, что его переводят до определенного городка, и квартира, в которой он жил, ему уже не нужна. Мы говорим: хорошо, покрась стены, чтобы вид был более-менее приличный. Ведь если человек сдает жилье, должна сдать его в нормально состоянии. В Европе это минимальное требование — покрасить стены в белый цвет и все.
Поэтому мы пока что обсуждали максимум — кредитования райцентров. Потому что если у человека снова изменится ситуация, то Государственное ипотечное учреждение останется с этим жильем и нам придется потом думать, кому его сдать. Да и сами военнослужащие заинтересованы, чтобы квартира, за которую они будут платить, была не в самой глубинке. Большинство заинтересованы, чтобы это было в крупных городах — Киев, Харьков, Днепр, Львов и др. Для этого также существует программа военных городков, а основное жилье может быть временно сданное военнослужащим в сублизинг.
И это нормально. В Турции, чей опыт мы изучали, государство также предоставляет военном в кредит квартиру. И большинство хотят квартиру на морском побережье . По месту службы воин снимает жилье, а квартиру на море – сдает. Затем заканчивает служить и переезжает к своей квартиры.
ЛИЗИНГ И ИПОТЕКА ДЛЯ ВОЕННЫХ БУДЕТ ПО СТАВКЕ 7-7,5%, ВДВОЕ НИЖЕ РЫНОЧНОЙ
— По цене лизинг для военных будет стоить дешевле, чем для гражданских?
— Сейчас мы рефинансируем ипотечные кредиты по нашей стандартной программе, по ставке 15,3% годовых в гривне. Эта ставка будет использоваться и для финансового лизинга.
Мы надеемся, что по финансовым лизином будет так: для всех будет ставка на уровне 15,3% годовых, а для военных в рамках отдельной программы будет ниже ставка. Мы планировали ее на уровне 7-7,5% годовых.
Эта специальная ставка сделана исключительно для того, чтобы обеспечить людей, перед которыми государство имеет отдельные обязательства.
— Если человек будет платить 3 тыс. в месяц за 1-комнатную квартиру, то как быстро она сможет выплатить всю сумму?
— Мы рассчитывали финансовый лизинг для военнослужащих на 15 лет. Но на своем опыте мы видим, что жизни ипотечного кредита составляет в среднем 7,5-8 лет. Это понятно, человек хочет как можно быстрее стать владельцем. Украинцы еще очень боятся таких отношений. Но я уверен в надежности нашей программы!
Сейчас мы напрямую обслуживаем более 2 тыс. ипотечных кредитов обанкротившихся банков. Ранее банк должен был обслуживать и принимать на себя риски. Но половина банков исчезли, мы понимаем, что не можем сказать людям: эй, возвращайте деньги. Мы, как государственные люди, тянем эту лямку, чтобы человек знал, что для нее в условиях кредита ничего не меняется. До 2014 года у нас средняя ставка выдачи конечному потребителю была чуть ниже 16% при рыночных ставках на уровне 23% — 28% годовых. Это была актуальная кредитная ставка по программе Учреждения , по которой человек мог взять ипотечный кредит в банке, который подлежал рефинансированию по нашей программе и знала, что ставка является фиксированной на весь срок кредита, который был до 30 лет. Поэтому нам доверяются, до сих пор есть люди, которые даже из Крыма оплачивают взятые ранее кредиты — через кредитную карточку. Если человек порядочный, то она деньги вернет в любом случае.
— Сколько у вас таких случаев, когда выплачивают кредит из Крыма?
— С десяток есть. Достаточно.
— Проценты за пользование лизингом будет платить Минобороны?
— По крайней мере, есть такие предварительные расчеты. Если министерство сразу будет платить и стоимость квартиры, то может сложиться такая ситуация, когда сразу же после получения жилья, военнослужащие подадут рапорты на увольнение. Такие прецеденты уже были. Выслужился, получил квартиру. А когда ты ее берешь в лизинг и еще государство тебе компенсирует лизинговую ставку пока ты служишь. Это стимул.
По нашим расчетам, если это будет лизинг на сумму 1 млрд грн. на 15 лет под 7% годовых, Минобороны необходимо будет возместить в среднем за один год 35 млн процентов. То есть человек за свою квартиру будет платить лично, это будет квартира в рассрочку, а проценты по лизингу будет платить государство.
— То есть две системы фактически будут продолжать действовать параллельно – очереди на бесплатное жилье и финансового лизинга?
— Государство должно дать альтернативу человеку. Много военных уже сегодня говорят: я не хочу ждать, считаю, лучше, что те деньги, которые я плачу за аренду, платить за свою квартиру. Так, он не получит бесплатного жилья, но жить в собственной квартире уже сегодня, а не через 10-20 лет. Это выбор каждого человека. И он есть.
— Если военнослужащий увольняется примерно на среднем этапе выплаты суммы, что дальше?
— Есть несколько вариантов: либо он выплачивает всю сумму, либо остается в лизинге, при этом теряет льготную ставку, компенсацию процентов, но может продолжить выплачивать проценты сам.
— Списки тех, кто будет претендовать на эту программу, утверждаемой Минобороны?
— Заявки в разрезе военнослужащих будут формироваться централизованно министерствами и предоставляться нам.
— А человек подает заявку в индивидуальном порядке? Вы же понимаете, у людей подозрения, что возникнет коррупционная составляющая, и до этих списков нельзя будет просто так попасть…
— Думаю, по этому показателю программа делиться на две части. Одна часть — это будет выполнение наших обязательств перед акционером, то есть государством (МО и МВД). Но мы считаем, что гражданин Украины должен иметь доступ к этой программе непосредственно.
Мы понимаем, что не так все хорошо в плане того, что мы придем и скажем: господа, вот есть программа, вы можете стать собственником жилья уже завтра. А он подумает: я не знаю, мне государство должно бесплатно, я лучше подожду. Но кто-то скажет: конечно, я и так снимаю. То есть это не будет список, в который нужно попасть или не попасть. Он осуществляет резервирование жилья, которое желает получить в финансовый лизинг и предоставляет заявление. Инициатива будет идти от человека. Где здесь коррупционная составляющая?
— Жилье по программе лизинга для военных будет строиться не на землях, принадлежащих Минобороны или МВД?
— Это вопрос тоже дискуссионный. В целом идея хорошая, когда Минобороны передает «земли Минобороны для строительства как инвестиционные или паевые взносы, это должно снижать стоимость жилья. Но на сегодня этот вопрос является сложным для администрирования, несмотря на полученные результаты. Поэтому, указано наличие жилья к землям Минобороны не является основным преимуществом при выборе жилья для финансового лизинга.
— Итак, по вашим прогнозам, когда программа начнет работать?
— Как я доложил выше, мы опять проходим процедуру получения государственной гарантии по заимствованиям китайского банка, которую мы уже проходили в прошлом году. Дай Бог, чтобы мы до лета привлекли первые деньги, первый транш, уже вышли на подписание государственной гарантии. Если все это будет сделано оперативно, то к концу года заработает. Есть же вещи, которые не зависят от нас. Сейчас ву Китае празднуют Новый год. Это единственные две недели в году, когда они не работают. Мы успели уехать до того, пообщались с банком, предоставили все необходимые документы.
— Китайцы от своих обязательств не отказываются?
— Мы же намеренно направили нашу делегацию. Они подтвердили, что готовы. Но … . В Китае принимают решение на очень высоком уровне, и оно было принято на 2017 год, Китай установил на Украину годовой лимит в 7 млрд долларов — это очень мощная сумма для нас. Они дают под какие-то проекты, кредитуя также и свою экономику. Поэтому ситуация, сложившаяся с государственной гарантией за нашими заимствованиями, для меня является основной и очень странной.
— Как рядовому военному узнать, когда программу лизинга будет запущен?
— Как только мы получим государственную гарантию и иметь понимание о первый транш, будет системное обнародования программы и на нашем сайте, и Министерства обороны. Думаю, что мы будем лично выезжать на места и предоставлять предложения относительно этой программы. Будем вести разъяснительную работу, чтобы люди осознали, какие есть плюсы, какие минусы. То есть выйти из бесплатной очереди – это минус. Но, очень много людей к нам обращается с вопросом: «Когда уже будет кредит? Я готов принять участие в пилотном проекте».
Ольга Скороход, «Цензор.НЕТ»
Фото: Екатерина Лащикова, для «Цензор.НЕТ»
Источник: https://censor.net.ua/r3051477 Копия РЕЗОНАНСНЫЕ НОВОСТИ